Đặt cọc trong mua bán nhà ở có sẵn và hình thành trong tương lai

Để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai, các bên thường đưa ra một mức đặt cọc nhất định nhằm xác tín, ràng buộc trách nhiệm thực thi hợp đồng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cho phép nhà ở có sẵn đủ điều kiện đưa vào kinh doanh được giao dịch. Trong ảnh: Khu nhà ở thương mại đang được đầu tư xây dựng trên địa bàn phường Quyết Thắng (thành phố Biên Hòa). Ảnh minh họa: Đ.PHÚ

Việc đặt cọc trong mua bán nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai liệu có bị khống chế mức đặt cọc hay do đôi bên tự quyết định? Vấn đề này rất được dư luận quan tâm khi Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1-7-2024.

Đặt cọc trong mua bán nhà ở

Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai một khi hội đủ các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 13, Điều 14, Điều 23, Điều 24 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 thì được phép đưa vào kinh doanh. Trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 (nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý) không được phép đưa vào kinh doanh.

Luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, một khi nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện giao dịch thì các bên có quyền thực hiện các giao dịch và ký kết hợp đồng như: mua, thuê mua, môi giới, tư vấn, đặt cọc…

“Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 không khống chế mức đặt cọc đối với nhà ở có sẵn khi đưa vào kinh doanh đối với chủ đầu tư dự án BĐS. Nhưng với công trình nhà ở hình thành trong tương lai, luật khống chế mức đặt cọc từ khách hàng đối với nhà đầu tư dự án là không quá 5% giá trị công trình. Mục đích của việc khống chế này nhằm ngăn ngừa việc nhà đầu tư lợi dụng, lạm dụng việc đặt cọc để ràng buộc bên đặt cọc theo hướng có lợi cho mình” - luật sư Lưu Hồng Khanh bày tỏ.

Luật sư Lưu Hồng Khanh hướng dẫn, với nhà ở có sẵn, do Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 không khống chế mức đặt cọc nên khi giao dịch các bên căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về đặt cọc, phạt cọc để thực hiện.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Còn đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì áp dụng khoản 5, Điều 23 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) để áp dụng. Cụ thể, tại khoản 5, Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở từ bên đặt cọc để mua khi nhà ở có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán nhà ở hình thành trong tương lai.

“Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 ngoài quy định nguyên tắc, điều kiện kinh doanh nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai, còn quy định thêm đối tượng được mua. Một khi đối tượng mua nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai không đúng thì việc đặt cọc mua cũng bị vô hiệu” - Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh PHAN VĂN CHÂU lưu ý.

Nhà ở không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì đặt cọc bị vô hiệu

Theo Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (SDĐ) ở hoặc giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền SDĐ gắn với nhà ở, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết…

Trong khi đó, Điều 24 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Có một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ sau đây: quyết định giao đất; quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai; quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ; giấy chứng nhận quyền SDĐ; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở; giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy chứng nhận khác về quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nhất là phải có các loại giấy tờ sau đây: giấy phép xây dựng nhà ở và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án…

Luật gia Phan Văn Châu, Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh, cho biết một khi nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai không đủ điều kiện giao dịch mà các bên vẫn tiến hành đặt cọc thì việc đặt cọc đó là hành vi bị khoản 1, Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 nghiêm cấm. Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu.                                                  

            Đoàn Phú